בעת האחרונה אנו שומעים יותר ויותר על תוכנית תמ"א 38, אשר מטרתה המקורית היא חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. אבל, מלבד החיזוק הפיזי של המבנה יותר ויותר דיירים בוחרים בתוכנית זו כאמצעי להעלאת ערך הנכסים שבבעלותם.

כדי לבחון את הסוגייה פנינו אל צוות המומחים של אתר tama38.org.il המתמחים בייעוץ ויישום של תוכנית תמ"א 38. צוות המומחים של האתר פרש בפנינו את היתרונות הרבים שיש לתוכנית בעבור הדיירים, מלבד כמובן האפשרות לחיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה.

האם בכלל תתכן העלאת ערך הנכס על ידי ביצוע תמ"א 38?

רבים מאיתנו כלל לא חשבו כי תוכנית תמ"א 38 תוכל לסייע להם בהעלאת ערכו של הנכס שבבעלותם. אך, בעת ביצוע התוכנית, זוכים הדיירים לזכויות בנייה שונות כמו האפשרות להרחבת גודל הדירה בעוד 25 מ"ר, סגירת מרפסות, הוספת מעלית, הוספת מקומות חנייה בחניית הבניין וכמובן שיפוץ הלובי ומראהו החיצוני של הבניין.

את השידרוגים בתוכנית הבניין המקורית נדרש הקבלן לאשר מול הוועדה לתיכנון ובנייה עוד בטרם ביצוע התוכנית, כמובן. אך שלב זה מאפשר לדיירים לזכות בהטבות בנייה רבות מתוך רצון לעודד את ביצוע התוכנית המקורית לחיזוק המבנה.

בנוסף לכך, פטורים הדיירים מתשלום מס שבח, מע"מ ומהיטל השבחה בגין מימוש זכויות הבנייה שקיבלו. משמעות הדבר היא חיסכון משמעותי נוסף בהליך בנייה תחת תוכנית תמ"א 38 לעומת הרחבת בנייה זהה באופן פרטי ללא התוכנית.

למעשה, ביצוע תוכנית תמ"א 38 בה משולבים הרחבות בנייה נוספות יכולה להוביל לעלייה בערך הנכס של עד מאה אלף שקלים בתוך תקופת זמן קצרה יחסית, כך שמלבד ההגנה בפני רעידות אדמה זוכים הדיריים לשידרוג משמעותי בתנאי המגורים התבטאים באופן ישיר בעליית ערך הנכס שבבעלותם.

ומה לגבי עלויות הביצוע?

אם אכן בחרתם במימוש זכויות הבנייה שהוענקו לכם, עליכם למצוא דרך למימון הפרויקט. האפשרות הראשונה היא כמובן תשלום ההוצאות הכולל על ידי הדייירים עצמם. אך ישנה דרך חדשה ומעניינת למימון הפרויקט כולו, לרבות הרחבת הבנייה.

הפיתרון עצמו פשוט – הקבלן ובעלי הדירות חותמים על הסכם ביצוע בו, כחלק מביצוע העבודה, זוכה הקבלן בזכויות בנייה בבניין. משמעות הדבר היא תוספת של קומה או שתיים בבניין, כאשר הדירות שיבנו יועברו בסיום העבודות לרשות הקבלן עצמו.

למעשה, בעת חתימת הסכם זה, זוכה הקבלן לתשלום עבור עבודתו בנכס חדש המועבר לרשותו, אותו יוכל למכור לכל המרבה במחיר ולזכות כך בתשלום עבור ביצוע עבודתו. חשוב לזכור כי אומנם הקבלן זוכה למספר דירות, אך הדיירים כולם נהנים מסביבת מגורים משופרת ועלייה בערך הנכס.

לסיכום – חשיבותה המקורית של תוכנית תמ"א 38 אינה מוטלת בספק. אך, יחד עם זאת, היא פותחת דרך חדשה בעבור הדיירים לשיפור תנאי המחייה שלהם ולזכות בעליית ערך הנכס בתוך זמן קצר ובעלות ביצוע נמוכה במיוחד לעומת שאר האפשרויות לשיפוץ ושיפור הנכס עצמו הקיימות כיום.

***

דילוג לתוכן